Pagar ou não pagar o aluguel, entrar em inadimplência, culpar a pandemia, ou lutar pela sobrevivência com esperança do covid-19 ser um drama superável. Eis a questão.
Os contratos são de grande importância como garantia às transações da sociedade, e fazem lei entre as partes. Mas eles podem ser mudados, revistos, e até serem totalmente inviabilizados por eventos imprevisíveis que possam fazer desaparecer a substância do contrato. A questão é saber se a epidemia do coronavírus é ou não um evento imprevisível capaz de ser invocado para isentar inquilinos do pagamento de aluguéis.
Introdução
Primeiramente, temos que ter em vista a importância dos contratos como elemento essencial de garantia às transações feitas diariamente na sociedade. O pacta sunt servanda se justifica porque o contrato, uma vez celebrado livremente, incorpora-se ao ordenamento jurídico, constituído verdadeira norma de direito (Maria Helena Diniz).
Se por um lado, o Código Civil (CC art 478) prevê a possibilidade de resolução dos contratos quando ocorrer desequilíbrio entre as partes, por aplicação da Teoria da Imprevisibilidade. Por outro lado, tal aplicabilidade de resolução contratual por eventos extraordinários deve conduzir a uma revisão do contrato e não ao resilição (Enunciado 176 do Conselho de Justiça Federal).
Isto é, sempre que as circunstâncias da formação do contrato forem diferentes no momento da execução da obrigação, e por causa disso, uma das partes obtiver vantagem extrema sobre a outra, o caminho da justiça passa pela revisão contratual, e não pelo rompimento.
Deve-se ter essa breve revisão de conceitos em mente na hora de formar opinião e posicionamento nos casos concretos dos conflitos contratuais neste ambiente de pandemia do coronavírus.
Quem é que vai pagar a conta do coronavírus?
“Para quem paga, sempre é muito, e para quem recebe, sempre é pouco”, é um conhecido ditado popular e se aplica bem para entender o estado emocional das partes nas disputas locatárias que ocorrerão no futuro, com a pandemia do covid19 como pano de fundo.
É fato que haverá redução da renda agregada na economia com um todo, pelas demissões, fechamentos de estabelecimentos comerciais por ordem do Poder Público, e pela redução geral da demanda agregada que acompanha o isolamento social.
Já temos um consenso entre os governantes do planeta de que o Poder Público tem o dever de suplementar a redução de renda de alguma forma, e aqui no Brasil, veio o coronavoucher, entre outros auxílios que utilizam verbas públicas. Com isso fica claro que todos nós, enquanto sociedade, é que vamos pagar a conta. A pergunta que cabe é: como vamos dividir a conta?
Apesar das dificuldades, do sofrimento e das cicatrizes, o capítulo da pandemia do coronavírus também vai ser superado. E temos que manter em mente que as relações sociais e comerciais continuarão, apesar das adversidades.
A negociação é o instrumento de estabilidade jurídica durante a pandemia do covid-19
Então, do ponto de vista jurídico, não podemos partir da tentação de invocar a pandemia como fato extraordinário, imprevisível, superveniente, e insuperável para resolução contratual de todos os casos concretos.
Devemos nos manter norteados sempre pelo sentimento de preservação, de continuidade, de sobrevivência. Com a esperança de que retornaremos ao estado de normalidade em breve, apesar das feridas.
Com isto em mente, deve-se afastar o instinto repentino de fuga, que faz pensar que os aluguéis não são devidos em tempos de pandemia, ou que o contrato deve ser desde logo rescindido.
No caso dos contratos de aluguel comercial, há de se ter em mente que o contrato de aluguel é diferente do contrato de participação societária. O locador nunca participa dos lucros, nem dos prejuízos do locatário, sendo assim, este não pode alegar que não vai pagar o aluguel por que não está com o comércio aberto, pois a situação é transitória por definição.
Pelo contrato de aluguel transmite-se a posse, e tão somente a posse do imóvel para o locatário, cabendo a este todas as responsabilidades de obtenção de alvarás e instalações necessárias para funcionamento do negócio.
É verdade que é comum estabelecer-se carência no aluguel comercial de um ou dois meses, até que ele esteja funcionando, mas isso é uma mera liberalidade negocial. O aluguel é remuneração pela posse do imóvel, e não pelo funcionamento do estabelecimento comercial.
Cumpre assim entender que, o aluguel, mesmo em momento de pandemia, é devido. O que pode ser ponderado é um eventual ajuste temporário de valor, mas sempre através de negociação e concordância das partes. Com isso afasta-se em definitivo qualquer situação de extrema vantagem de um sobre o outro.
O percentual e as parcelas podem ser revistas, ou até mesmo o início do seu pagamento, mas impôr ao locador que este arque sozinho com o ônus total da inadimplência, isentando o locatário de pagamentos em decorrência da pandemia do covid-19 é onerar excessivamente o locador e fazer este arcar com todo o ônus da fechamento do comércio imposto pelo Poder Público.
Ou seja, o melhor entendimento é pela negociação do aluguel. Alguns comércios sofrerão mais ou sofrerão menos em função de suas próprias reservas. Pode ser que para alguns seja um impacto de fluxo de caixa momentâneo, e para outros pode ser o fechamento das atividades. Isso só pode ser verificado caso a caso.
O que vem sendo adotado nos contratos de locação, é um pagamento mínimo dos aluguéis atuais, que varia de 30% a 60% com parcelamento do saldo devedor para pagamento durante o 2ª semestre de 2020.
A isenção total do aluguel durante o tempo de isolamento soa injusta, pois aliena totalmente o locador tanto da posse quanto dos frutos da propriedade, forçando-o participar dos prejuízos do locatário sem ser sócio deste, e incapaz de participar dos lucros passados ou futuros. Parece mais alinhado com o senso de justiça a negociação de um pagamento diferido dos débitos de modo a melhor se acomodar ao fluxo de caixa dos comércios quando estes voltarem à normalidade de suas atividades.
Com informações de Conjur
Comentários
Curta nossa fanpage
